Les pouvoirs du maire en matière d’urbanisme ne se résument pas à la signature des permis de construire. Selon que la commune dispose d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’une carte communale ou d’aucun document, les prérogatives varient, et le maire agit tantôt au nom de l’État, tantôt au nom de la commune. Cette distinction, rarement maîtrisée par les administrés, conditionne pourtant la marge de manoeuvre réelle de l’élu sur les projets de construction et d’aménagement de son territoire.
Signature des actes d’urbanisme : au nom de l’État ou de la commune
Le cadre juridique qui détermine au nom de qui le maire signe un acte d’urbanisme repose sur le document d’urbanisme en vigueur. Le tableau ci-dessous synthétise les trois configurations prévues par le code de l’urbanisme.
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| Situation de la commune | Le maire signe au nom de | Cas de désaccord |
|---|---|---|
| Pas de document d’urbanisme | L’État | Le préfet reprend la signature si le maire diverge du service instructeur |
| Carte communale sans compétence « droit des sols » | L’État | Idem : le préfet signe en cas de désaccord |
| PLU, POS ou carte communale avec compétence « droit des sols » | La commune | Le maire assume seul la décision |
Dans le troisième cas, le maire porte la responsabilité directe de chaque autorisation délivrée. Cela signifie que tout recours contentieux vise la commune, pas l’État. En revanche, dans les deux premiers cas, la tutelle préfectorale limite considérablement la capacité de l’élu à s’écarter de l’avis du service instructeur.
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Police de l’urbanisme : constater et sanctionner les infractions
Au-delà de la délivrance des autorisations, le maire dispose d’un pouvoir de police spécifique en matière d’urbanisme. Ce volet, souvent sous-estimé, concerne la répression des constructions illégales et le respect des règles d’occupation des sols.
Constat d’infraction et procès-verbal
Le maire peut dresser ou faire dresser un procès-verbal lorsqu’une construction est réalisée sans autorisation, ou en méconnaissance du permis délivré. Ce procès-verbal est transmis au procureur de la République. Le maire est tenu d’agir dès qu’il a connaissance d’une infraction : il ne s’agit pas d’une faculté discrétionnaire mais d’une obligation légale.
Mise en demeure et astreinte
Le code de l’urbanisme permet au maire, après mise en demeure restée sans effet, de demander au tribunal de prononcer une astreinte par jour de retard. Ce mécanisme vise à forcer la mise en conformité ou la démolition d’un ouvrage irrégulier. La procédure d’astreinte constitue l’un des leviers les plus concrets dont dispose l’élu pour faire respecter les règles d’urbanisme sur le terrain.
- Procès-verbal d’infraction transmis au procureur : le maire agit en tant qu’officier de police judiciaire dans ce cadre précis.
- Arrêté interruptif de travaux : le maire peut ordonner l’arrêt immédiat d’un chantier non conforme, sans attendre de décision judiciaire.
- Demande d’astreinte auprès du tribunal : un levier financier pour contraindre la mise en conformité d’une construction illégale.
Droit de préemption urbain et maîtrise foncière
Dans les communes dotées d’un PLU, le conseil municipal peut instaurer un droit de préemption urbain (DPU). Une fois ce droit institué, c’est le maire qui décide, parcelle par parcelle, d’exercer ou non la préemption lors d’une vente immobilière.
Ce pouvoir permet à la commune d’acquérir en priorité un bien mis en vente, afin de réaliser une opération d’aménagement, de créer des équipements publics ou de constituer des réserves foncières. La décision de préemption doit être motivée par un projet d’intérêt général identifié.
Le DPU confère au maire une capacité d’intervention directe sur le marché immobilier local. À l’inverse, dans les communes sans PLU, ce levier n’existe pas, ce qui réduit fortement la capacité de l’élu à orienter le développement urbain.
Élaboration du PLU : un pouvoir partagé avec le conseil municipal
Le plan local d’urbanisme fixe les règles de constructibilité, les zones naturelles protégées, les emplacements réservés et les orientations d’aménagement. Si le conseil municipal prescrit, approuve et révise le PLU, le maire pilote concrètement la procédure : il conduit les réunions de concertation, coordonne les études techniques et soumet le projet à enquête publique.
Ce partage de compétences place le maire dans un rôle d’impulsion. Il peut orienter le contenu du PLU en amont, lors des phases de diagnostic et de définition du projet d’aménagement et de développement durables (PADD). Les arbitrages entre zones constructibles et zones agricoles, entre densification et préservation du cadre de vie, passent largement par les choix que l’élu défend devant le conseil.
Transfert de compétence à un EPCI
Lorsqu’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) détient la compétence urbanisme, l’élaboration du document (PLUi) lui revient. Le maire conserve toutefois un rôle de négociation. Le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, examiné par le Conseil d’État en 2024, prévoit que l’EPCI devra recueillir l’avis conforme des communes concernées pour certains périmètres dérogatoires, ce qui donnerait au maire un pouvoir de blocage effectif.
Fiscalité de l’aménagement : taxe d’aménagement et participation
Le maire intervient aussi sur le volet financier de l’urbanisme. La taxe d’aménagement, due par tout bénéficiaire d’une autorisation de construire, est fixée par délibération du conseil municipal. Le maire propose le taux applicable et peut moduler ce taux par secteur géographique pour orienter la construction vers certaines zones.
Les participations d’urbanisme (projet urbain partenarial, participation pour voirie et réseaux) complètent ce dispositif. Elles permettent de faire contribuer les constructeurs au financement des équipements publics rendus nécessaires par leurs projets. Le maire négocie ces participations au cas par cas avec les porteurs de projets.
La maîtrise combinée du PLU, du droit de préemption, de la police de l’urbanisme et de la fiscalité d’aménagement fait du maire l’acteur central de la politique urbaine locale. Chaque levier fonctionne en interaction avec les autres : un PLU restrictif sans police active reste lettre morte, et un droit de préemption sans stratégie foncière ne produit aucun effet structurant sur le territoire.
